Naucalpan ante su mayor oportunidad urbana en medio siglo

• Hacia donde dirigirnos? Nos lleva la corriente o construímos el cauce

En 1950, Naucalpan alcanzaba con dificultad los 30,000 habitantes. A partir de ese momento se produjo un crecimiento demográfico extraordinario: en apenas dos décadas, la población se multiplicó por catorce. Resulta que el municipio se convirtió en polo de atracción industrial —ligera y pesada—, generó grandes oportunidades de empleo y funcionó como imán para miles de mexicanos que buscaban mejores condiciones de vida. Hoy, Naucalpan tiene 834,000 habitantes según el último censo de población.

El crecimiento de la mancha urbana fue presionando progresivamente la actividad industrial de la zona, que además había descansado en una fuerte presencia de la industria textil, sector que experimentó su propio cambio estructural. Ambos factores propiciaron una transformación fundamental: el territorio que durante décadas había sido ocupado por plantas productivas se fue convirtiendo, gradualmente, en suelo de almacenamiento y logística menor. Estamos hablando de aproximadamente seis millones de metros cuadrados de tierra bien comunicada, con servicios instalados y ubicada en una zona que ha venido ganando valor urbano de manera sostenida.

Lo anterior abre un debate de fondo que exige visión, decisión y capacidad de construcción de un proyecto de mediano y largo plazo. La zona industrial de Naucalpan se convierte así en la oportunidad de impulsar un modelo de ciudad para los próximos treinta años. Y no se trata de qué hacer con predios subutilizados, bodegas en desuso o antiguas plantas que migraron al norte de la metrópoli o hacia el bajío, se trata de algo considerablemente más relevante: si las autoridades municipales serán capaces de conducir una transformación que ya está en marcha, o si simplemente la observarán mientras el mercado la decide por cuenta propia.

La asociación civil Proyecto Social Naucalpan (PSN) organizó un foro con la participación de urbanistas, académicos, desarrolladores, autoridades y representantes ciudadanos. El objetivo no fue un ejercicio académico más: fue abrir una discusión pública seria sobre cómo convertir una zona metropolitana subutilizada en una plataforma de desarrollo urbano, económico y social. El tipo de conversación que los municipios exitosos suelen sostener antes de que la presión inmobiliaria imponga los hechos. El tipo de conversación que Naucalpan necesita tener ahora.

La trampa fiscal: cuando el territorio no trabaja para el municipio

Los municipios mexicanos enfrentan una presión que tiende a crecer con el paso del tiempo: menos recursos federales concurrentes, mayores demandas ciudadanas, rezagos acumulados en infraestructura, problemas hidráulicos sin resolver, movilidad deteriorada, inseguridad persistente y una baja capacidad recaudatoria propia. Naucalpan es un claro ejemplo de lo anterior.

A lo anterior existe una explicación: no es posible ofrecer mejores servicios, mantener la infraestructura en condiciones aceptables y enfrentar los problemas estructurales del municipio contando únicamente con recursos propios y transferencias de otros niveles de gobierno, sujetas siempre a la voluntad del gobernante en turno. Los municipios que no aprendan a generar valor desde su propio territorio quedarán atrapados entre la escasez fiscal y el deterioro urbano.

Naucalpan necesita fortalecer su hacienda municipal. Necesita mejorar su recaudación predial, actualizar y mantener actualizados sus valores catastrales y —sobre todo— aprender a usar el suelo urbano como palanca estratégica. No para beneficiar a inversionistas privados, sino para capturar una parte del valor que el propio municipio genera a través de sus decisiones de planeación y convertirlo en infraestructura, servicios y espacio público para todos.

Los municipios que no aprendan a generar valor desde su propio territorio quedarán atrapados entre la escasez fiscal y el deterioro urbano.

De periferia industrial a tierra metropolitana de primer orden

Para entender lo que está en juego, vale la pena hacer un ejercicio de memoria. Como ya se dijo, a finales de la década de los cincuenta Naucalpan era testigo de algo inédito en el Valle de México: la construcción de una ciudad moderna, autosuficiente, ubicada en los suburbios que en su momento fue ejemplo visionario: Ciudad Satélite, un modelo de desarrollo concebido para ubicarse en las goteras de la capital con sustentabilidad y empleo a la mano, una parte significativa de él en la zona industrial del municipio. Era la periferia accesible de una ciudad que aún cabía en el mapa.

Lo que nadie anticipó con claridad fue lo que ocurriría cuando la metrópoli creciera a su alrededor. Lo que antes era periferia industrial accesible se convirtió gradualmente en territorio metropolitano consolidado. Las industrias más intensivas se relocalizaron. Las que permanecieron redujeron su escala o cambiaron de giro. En su lugar quedaron bodegas, usos logísticos menores, predios subutilizados y una infraestructura industrial que perdió su razón de ser original sin encontrar todavía una nueva vocación clara.

El resultado es paradójico: lo que antes fue suelo industrial periférico es hoy tierra metropolitana de altísimo valor, ubicada dentro de un tejido urbano ya servido, próxima a nodos de centralidad y conectada a infraestructura existente. Una reserva territorial de ese tipo —dentro de una metrópoli de más de veinte millones de habitantes— no aparece con frecuencia, y cuando aparece, no permanece disponible mucho tiempo.

Lo que el mundo aprendió de sus zonas industriales abandonadas

Naucalpan no enfrenta una situación inédita. Ciudades en distintas latitudes han atravesado transiciones similares y, con diferentes grados de éxito, han aprendido lecciones que vale la pena considerar.

Pittsburgh transformó su antigua identidad siderúrgica en un ecosistema de universidades, hospitales, tecnología y espacio público de calidad. Bilbao convirtió una ribera industrial abandonada —mediante el proyecto del Guggenheim y una inversión sostenida en infraestructura— en una de las referencias mundiales de regeneración urbana. Melbourne y Rotterdam han desarrollado distritos mixtos sobre suelo previamente industrial, combinando vivienda, oficinas, cultura, comercio y movilidad en tejidos urbanos que generan valor económico y cohesión social de manera simultánea. En América Latina, Puerto Madero en Buenos Aires es quizás el ejemplo más citado de reconversión de suelo portuario e industrial en distrito urbano de alta centralidad.

La diferencia entre el éxito y el fracaso en todos esos casos no fue la existencia del mercado. El mercado siempre está dispuesto a invertir donde hay valor y oportunidad. La diferencia fue la capacidad pública de planear antes de construir: de establecer reglas, visión urbana e instrumentos de gestión antes de que la presión inmobiliaria impusiera los hechos sobre el territorio.

El espejo inmediato: lo que Nuevo Polanco puede enseñarle a Naucalpan

La referencia más cercana y más directa no está en Europa ni en el Cono Sur. Está a pocos kilómetros de distancia.

Cuando General Motors abandonó su planta en lo que entonces era el Distrito Federal, liberó tierra industrial estratégica en las inmediaciones de Periférico Norte. El mercado respondió con rapidez: primero llegó el centro comercial Antara; después, una secuencia de proyectos corporativos, comerciales y residenciales que transformaron la zona en el corredor hoy conocido como Nueva Granada o Nuevo Polanco. El proceso no fue perfecto —la saturación vial es uno de sus costos más evidentes y el espacio público quedó relegado— pero demostró algo que conviene recordar: cuando se libera tierra bien ubicada dentro de una metrópoli consolidada, la inversión no tarda en llegar.

Esa lógica tiene una dirección natural de expansión. La dinámica de regeneración urbana que comenzó en Nuevo Polanco apunta hacia el poniente, en la continuidad natural de lo que en su momento fue un amplio territorio dedicado a lo industria y que arranca desde la acera noreste de ejercito nacional.

Naucalpan puede ser la siguiente frontera de Nuevo Polanco, pero con una ventaja decisiva: todavía está a tiempo de planear mejor.

Nuevo Polanco se desarrolló sin un plan parcial robusto. La conectividad vial quedó rebasada por la demanda. El espacio público fue lo último en llegar, cuando ya era difícil incorporarlo. Naucalpan tiene la oportunidad —si actúa ahora— de hacer lo que su vecino no pudo: planear primero y construir después.

No se trata de crear ciudad, sino de reciclarla

La zona industrial de Naucalpan cuenta con ventajas competitivas que pocas reservas territoriales de la metrópoli pueden exhibir. No son activos que haya que construir desde cero: son activos que ya existen y que hoy están siendo subutilizados.

La cercanía con Periférico Norte ofrece conectividad vial de primer orden hacia el norte y el sur de la ciudad. La proximidad al corredor de Río San Joaquín vincula la zona con uno de los ejes de mayor dinamismo inmobiliario de la metrópoli. La presencia del Metro Toreo garantiza acceso a transporte masivo. La vecindad con Polanco, Toreo y el poniente metropolitano la sitúa dentro de uno de los corredores de mayor poder adquisitivo del país, con posibilidades reales de conectividad peatonal y ciclista entre la zona industrial de Naucalpan y Nuevo Polanco. Pocos lugares en toda la metrópoli pueden ofrecer esta combinación de atributos.

A eso se suma lo más importante: la infraestructura urbana ya está instalada. Hay redes de agua y drenaje, energía eléctrica, vialidades, equipamiento urbano y conectividad. No se trata de urbanizar desde cero —lo que implica costos enormes y tiempos largos— sino de reciclar ciudad existente: densificar un territorio ya integrado a la metrópoli con usos más intensivos, más mixtos y de mayor calidad urbana.

Esa diferencia no es menor. Reciclar ciudad es, en términos de costo, tiempo y viabilidad, incomparablemente más eficiente que construirla desde el principio.

La amenaza: cuando el mercado decide sin conducción pública

Sería un error suponer que la transformación de la zona industrial será, por sí misma, sinónimo de progreso para Naucalpan. El mercado inmobiliario puede detonar inversión, pero no necesariamente produce ciudad. Y la diferencia entre inversión privada y ciudad bien construida es, precisamente, la planeación, las reglas y los instrumentos.

Cuando una zona con alto potencial de valorización carece de conducción pública, el resultado tiende a ser predecible: cambios aislados de uso de suelo sin visión de conjunto, proyectos inconexos que generan saturación vial, déficit de agua que supera la capacidad de las redes existentes, ausencia de espacio público, especulación inmobiliaria que desplaza usos populares y, en última instancia, captura privada de plusvalías sin beneficio alguno para el municipio o sus habitantes.

No es un escenario teórico. Es lo que ha ocurrido, con variantes, en múltiples zonas de la metrópoli donde la presión del mercado llegó antes que la planeación. Quien transita hoy por el Segundo Piso del Periférico puede observar el surgimiento de torres de departamentos que aparecen de manera dispersa e inconexa sobre el borde de la zona industrial de Naucalpan: la señal más visible de que el proceso ya comenzó. Si no se actúa con anticipación, en tres décadas habremos contribuido al mismo desorden y fragmentación urbana que caracterizan a buena parte de nuestra metrópoli.

El mercado puede detonar inversión, pero no necesariamente produce ciudad. Para producir ciudad se necesita planeación, reglas e instrumentos.

Los instrumentos existen: el problema no es la ley, es la decisión

Un argumento recurrente en los debates sobre planeación urbana en México es la supuesta ausencia de herramientas jurídicas y técnicas para conducir la transformación del territorio. Sin embargo, los instrumentos existen. Los polígonos de actuación permiten establecer reglas específicas para zonas determinadas. Los planes parciales ofrecen un marco normativo más detallado y flexible que los planes generales de desarrollo urbano. La transferencia de potencial de desarrollo permite redistribuir edificabilidad dentro de un polígono para proteger usos de bajo impacto y concentrar densidad donde la infraestructura puede absorberla. Las normas de usos mixtos y la densificación condicionada hacen posible construir distritos más complejos y resilientes. Las contribuciones por mejoras y los mecanismos de captura de plusvalías permiten que una parte del valor generado por las decisiones públicas de planeación regrese al municipio en forma de infraestructura y servicios. Las asociaciones público-privadas y los fideicomisos de gestión urbana permiten canalizar inversión privada con reglas claras y beneficio público verificable.

En el foro organizado por Proyecto Social Naucalpan, coordinado por un experto en políticas públicas, Alejandro Nieto Enriquez, la urbanista Janet Luna especialista en desarrollo sostenible, compartió la experiencia del proceso de planeación desarrollado en la alcaldía Azcapotzalco, que guarda importantes similitudes con la situación de Naucalpan. El ejercicio fue técnicamente sólido y tomó muchos meses de construcción participativa. Sin embargo, un cambio de administración derivó en su abandono antes de que pudiera ser siquiera evaluado con detenimiento. La lección no es que planear no sirve: es que planear sin blindar políticamente el proceso es insuficiente.

El problema no es la falta absoluta de instrumentos. Es la falta de decisión política y técnica para aplicarlos antes de que la presión inmobiliaria imponga los hechos sobre el territorio. Cada mes que transcurre sin un marco normativo claro es un mes en que las reglas las pone el mercado.

La visión: un distrito mixto de nueva generación

¿Cómo podría verse la zona industrial de Naucalpan dentro de treinta años si se planea con anticipación y se conduce con rigor? La respuesta no debería ser un monocultivo inmobiliario —torres de departamentos o parques corporativos que repliquen fórmulas ya conocidas, como podría ser el nuevo polanco— sino un distrito mixto de nueva generación con vocación metropolitana.

Un distrito así combinaría vivienda para distintos segmentos de ingreso, oficinas y espacios de trabajo flexible, comercio de proximidad integrado al tejido urbano, manufactura limpia y actividades de innovación compatibles con el uso mixto, equipamiento urbano —escuelas, centros de salud, espacios culturales—, parques y áreas verdes de acceso público, infraestructura hidráulica renovada, y movilidad peatonal y ciclista integrada al transporte masivo existente.

No se trata de una utopía urbanística. Se trata de lo que muchas ciudades han logrado construir cuando han tenido la voluntad de planear con suficiente anticipación. La clave no está en el diseño urbano en sí mismo, sino en la decisión de establecer las reglas antes de que lleguen los proyectos y en la capacidad de negociar con los desarrolladores privados condiciones que generen valor público, no solo valor privado.

Regeneración urbana y justicia territorial: la riqueza de una zona puede mejorar todo el municipio

Hay una pregunta que subyace en toda esta discusión y que conviene formular con claridad: ¿para quién es esta transformación?

La respuesta que PROYECTO SOCIAL NAUCALPAN propone es la que debería orientar cualquier política pública seria en la materia: la regeneración de la zona industrial no es un fin en sí mismo. Es un instrumento para fortalecer las finanzas municipales y redistribuir sus beneficios en favor de toda la población del municipio.

Si se captura adecuadamente el valor generado por los nuevos usos del suelo —a través de un predial actualizado, contribuciones por mejoras y mecanismos de recuperación de plusvalías—, el municipio contaría con recursos para invertir en la zona popular, en la zona residencial, en el mejoramiento de servicios públicos, en la seguridad, en el mantenimiento de espacios de convivencia y en la infraestructura urbana que hoy acumula rezagos.

El principio es sencillo pero poderoso: la riqueza generada en una zona estratégica del municipio puede y debe ayudar a financiar mejores condiciones de vida en todo el territorio. Eso no ocurre de manera automática. Requiere decisión política, instrumentos adecuados y rendición de cuentas. Pero es posible, y es precisamente lo que distingue una política de regeneración urbana de un simple negocio inmobiliario.

Seguridad: ciudad activa, ciudad menos vulnerable

Ningún análisis serio sobre el futuro de Naucalpan puede ignorar el problema de la inseguridad. Tampoco puede pretender que la regeneración urbana es, por sí sola, una política de seguridad. No lo es.

Pero existe una relación documentada entre el deterioro del espacio urbano y la vulnerabilidad frente a la violencia y el crimen. Las zonas con predios abandonados, iluminación deficiente, ausencia de actividad económica y escasa presencia social son más permeables al deterioro, la informalidad y el miedo. No porque la arquitectura determine el comportamiento, sino porque la vida urbana activa —el comercio, el tránsito peatonal, los espacios de encuentro, la iluminación, la presencia de comunidad— genera el tipo de vigilancia informal que complementa a la policía y reduce la vulnerabilidad del espacio público.

Una ciudad con espacio público activo, economía local, servicios presentes y comunidad visible es una ciudad menos vulnerable al deterioro y al miedo.

Transformar una zona industrial subutilizada en un distrito mixto con actividad económica, espacio público de calidad y presencia comunitaria no resuelve por sí solo el problema de inseguridad de Naucalpan. Pero contribuye a atacar algunas de sus causas estructurales de una manera que ninguna política de patrullaje puede replicar.

Ordenar o lamentar: la decisión es ahora

Naucalpan tiene frente a sí una oportunidad que pocas ciudades reciben dos veces: una reserva de suelo metropolitano de alta centralidad, con infraestructura instalada, conectividad vial y acceso a transporte masivo, ubicada en la trayectoria natural de expansión del corredor de mayor dinamismo inmobiliario del poniente de la metrópoli.

Esa oportunidad puede convertirse en el eje de una nueva etapa de desarrollo para el municipio: inversión privada de gran escala, fortalecimiento de las finanzas públicas, mejora de servicios en todo el territorio, generación de espacio público y equipamiento, y un reposicionamiento de Naucalpan dentro de la economía metropolitana que lleva demasiado tiempo pendiente.

Pero esa oportunidad tiene fecha de caducidad. El mercado no esperará a que el municipio decida. Si no hay un marco normativo claro, una visión urbana articulada y una decisión política sostenida, la transformación ocurrirá de todos modos —porque las fuerzas que la impulsan son reales y son fuertes— pero ocurrirá sin reglas, sin beneficio público verificable y sin posibilidad de corrección posterior.

Para que eso no ocurra, es necesario construir una figura de gobernanza que trascienda los ciclos de gobierno municipal. Una instancia con representación mayoritariamente ciudadana, empresarial y vecinal, con un mandato claro de planeación y desarrollo urbano, liderada por el municipio pero con blindaje institucional frente a los vaivenes de la alternancia. Como señaló en el foro la especialista en planeación urbana y regional, Mariana Campos, la participación social no es un complemento decorativo de la planeación: es la condición que le da legitimidad y continuidad. Solo así es posible construir un instrumento de desarrollo que trascienda administraciones y acumule resultados en el tiempo. Solo así Naucalpan puede anticiparse, en lugar de limitarse a reaccionar ante lo que ya ocurrió en otras partes del estado y de la metrópoli.

Proyecto Social Naucalpan no propone respuestas definitivas —esa no es su tarea—, pero sí se propone abrir una conversación pública seria, convocar a los expertos pertinentes y contribuir a la construcción de una política urbana que el municipio pueda defender ante sus ciudadanos, sus inversionistas y sus instituciones. Una política que sitúe a Naucalpan como protagonista de su propia transformación, y no como espectador en la que otros decidan por él.

Sobre este análisis

Este artículo fue elaborado en el marco de las actividades de Proyecto Social Naucalpan, una iniciativa ciudadana orientada a construir propuestas de política pública para el desarrollo del municipio. Las reflexiones aquí contenidas tienen carácter analítico y propositivo. No representan la posición de ningún partido político ni de ninguna autoridad municipal.

Enrique Jacob Rocha es integrante del Consejo de Proyecto Social Naucalpan, responsable de la organización de los Foros “Oportunidades para Naucalpan”. Además, junto con el Presidente de la asociación, David Parra Sánchez, miembro fundador.